冯仑：变身类金融地产 最大限制是自己

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转型为金融地产——冯仑最大的局限是他自己

3月30日晚，万通地产(600246)召开董事会，创始人冯仑宣布正式退休。万通地产原总经理许立担任新董事长。与此同时，两位新人加入了董事会:万通控股副总经理郑毅和贝塔咨询工作室合伙人杜。

就在几个小时前，冯仑刚刚在前门23号举办了万通控股历史上第一次年度投资者大会。会上，冯仑宣布，万通地产的母公司万通实业将更名为万通控股。

通过两个词的区别，万通从实业公司变成了投资公司。

再来看看郑毅和杜的背景:前者曾在嘉实基金和联想控股工作，有金融专业背景；后者是清华大学博士，潜心研究房地产的商业模式。看来万通决心要在金融和投资上有所突破。

然而，这不是房地产行业的春天。从去年的“全国十大文章”来看，在过去的一年里，房地产开发商几乎没有听到任何“好”消息，满耳都是频繁出台的限制性调控政策。北京樊菲智伯投资管理有限公司总裁蔡廷如向《蔡颖》记者承认，现在是房地产开发商寻找“出路”的时候了:“特别是在保障性住房和经济适用房政策得到改善之后，像万科、万通。对于这样的企业来说，空的利润空间将会大大减少，日子肯定会不好过。”

所以，无论采取什么措施，房地产开发商都要开始思考下一步。

在这样的时刻，有着20年历史的万通地产企业，如何看待市场和未来？

冯仑目前不喜欢讨论热门话题。一方面，他觉得谈论手头的事情没有多大意义。“在过去的八年里，政府发布了40份文件来规范房地产市场。如果总是按照短期政策来安排业务结构，就不可能活到今天”；另一方面，他喜欢“别人看不懂我”的感觉:“万通永远站在未来，安排今天。我们从五年后的角度来安排今天的业务，很多人可能不理解。”

争取上游

从“行业”到“控股”，真的是五年前构思的。

2006年，万通实业将其部分业务重组为a股上市，此后，董事会一直在不断讨论公司的定位。

冯仑发现，全球房地产的赚钱方式正在逐渐演变为三种模式:要么在下游做，通过盖房卖房赚钱，成为制造业；要么去中游，开发物业然后持有，通过经营和物业升值赚钱；要么逆流而上，把房地产和投资物业整合成金融产品，然后在金融产品的意义上销售出去。

对于这三类房地产企业，资本市场给出的估值是不同的。根据冯仑的经验，“制造型”房地产企业的市盈率一般可达5-7倍；而“金融类”类型，最高可达15-20倍。所以，他的决定很明显:逆流而上。

向金融靠拢不仅有理论支撑，万通还有其他准备。至少在融资和运营方面，冯仑有很多经验和做法。

早在2003年，冯仑就提出万通应该进入商业地产领域，学习美国模式。美国模式的特点是:专业分工细致，各环节通过完成自己的任务获取利润。它是一个横向价值链，真正的领导是房地产信托(reits)和投资者，而开发商、建筑商、中介等环节则成为围绕资本的支撑环节。

通常美国房地产基金只有15%来自银行，其余主要是社会基金，其中退休基金和房地产基金各占一半左右。

在中国学习美国模式最大的一个问题是:如何开拓融资渠道？商业房地产开发是资本密集型的。在中国，房地产投资信托基金尚未开放，依靠银行等单一融资渠道将不可避免地无法满足房地产的长期持有和运营需求。目前，mainland China大多数商业房地产企业只能通过出售和提高租金来平衡现金流。在专家眼里，这不能称为真正的商业地产。

然而，在冯仑看来，政策和法律并不是最大的限制，但真正的限制其实在于房地产开发商本身。“目前国内做商业地产的方法比较简单，就是销售是主要原因，因为大家在租赁市场的能力不足。租金回报率低是普遍存在的问题。做reits，净租金回报应该在6%以上，国内很少有企业能做到。还有一个问题就是租期太短。做了reits之后，应该在资本市场上出售。市场取决于商业预期。不可能说租期只有半年或者一年。怎么卖？这种情况下，放开reits是不行的。”

在商业地产的出租能力方面，冯仑给了自己85分。"在北京的服务式公寓中，我们的入住率和租金一直排在第一位."

租金、租客、租赁，如何配合这三者看似是商业地产的基础学科，但其中有很多知识。很多房地产开发商控制不了三者的比例。

“万通有一个好老师——港陆。我们已经一起工作十年了。整个团队都在香港受训，学到了很多专业技能。”

在高度成熟的美国市场，万通租赁了纽约世贸中心改造大楼最高的五层楼，打造“中国中心”。“做了快七年了，主要工作是谈租约。我见过的合同加起来有一英尺高，合同里没有细节。”这段经历让冯仑对自己的专业能力充满信心。

此外，万通的财务状况也被专家评价为“适合商业地产”。业内有人粗略计算过:投资物业占总资产的比例每增加10个百分点，企业的现金回报速度就会减慢10%，这将导致开发物业的销售增长率下降30%。所以投资物业比例越高，对企业的财务要求就越保守。万通所有公司的负债率都不到10%，在业内绝对是低的。“我宁愿不扩张，也不愿通过增加债务来追求规模。如果我现在破了金融条件，哪怕有一天资本市场开放了，万通也拿不到钱。”

目前，万通控股约三分之一的资产在房地产，三分之二在住宅。冯仑承认，万通的目标是成为“中国的首都”。“简单来说就是把直接投资和资产管理结合起来，把传统的开发经营能力和财务能力结合起来。”

厚朴基金董事长方是的好朋友。他充分肯定了万通向CapitaLand学习的路径:中国目前最需要的不是一个低水平的开发公司，而是一个像CapitaLand一样的“金融类”房地产企业。一个不够，十个也不要太多。上一页123下一页