叶檀：啥时候开始洗牌开发商？

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作者在2010年预测，房地产开发商将在2011年开始洗牌。现在，洗牌的声音越来越大。

很多房地产开发商负债率高，融资饥渴。

根据国家统计局的数据，2010年，开发商银行贷款和居民个人抵押贷款的增长率都大幅下降。央行数据显示，去年我国新增房地产贷款同比增速下降10%，房地产开发贷款同比增速同比下降80%。目前包括大开发商在内的房地产企业负债都有所上升，万科和保利的负债都达到70%，部分公司超过100%。

金钱饥饿症状无法缓解。

发展资金来源被一个个封锁。从去年开始，银行对房地产信贷的拆封分解进行了调查，今年也没有松动的迹象。信托水源太小，无法从根本上缓解开发商的资金压力。2011年2月21日，有消息称“银监会放宽房地产信托贷款”。但两天后，2月23日，银监会盛传:“银监会对房地产信托业务的监管政策和要求没有改变。”据受益信托网统计，在2011年1月发布的集体信托计划中，房地产信托的规模占所有信托的37%。据wind统计，中融信托在不到两个月的时间里发行了18种信托产品，其中1/3投资于房地产。对于开发商来说，信托融资成本上升，抵押贷款杠杆低，利率等成本上升，一般无品牌的开发商得不到高价融资机会。海外融资只是一些海外上市的大开发商的特权，融资额度不大。

原来的预售款因为成交量下降而大幅下降，银行每年的房地产信贷加房贷约10万亿。以2009年为例，今年房地产开发企业资金来源57128亿元，其中银行贷款11293亿元，自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。其中，存款和预收账款15914亿元，增长63.1%；个人抵押贷款8403亿元，增长116.2%。也就是说银行贷款、存款和预付款、房贷等。是钢铁长城，是开发商的主要资金来源。现在交易量在下降，贷款和预付款在下降，资金会更紧张。从2010年下半年开始，预售款被规范，中小开发商已经生活多年。根据莫尼塔证券的判断，今年房地产开发商的现金流可能为负，在中性假设下，这个缺口可能略高于200亿元。这是一个乐观的估计。

限购令出台后，2月份全国商品房成交量预计下降70%以上，2011年成交量预计下降20%以上，销售价格将下降5%至15%。根据库存和资金链的估计，今年下半年房地产市场将掀起并购浪潮，一些没有资金实力的中小开发商将成为兼并的对象。

为了应对困境，开发商开始转型。

常见的转型是多元化经营，转型为实体企业或资源型企业，获得证券市场融资权。自2010年以来，共有16家上市房地产公司开始涉足其他行业，主要是三大方向，包括新兴行业、金融行业和矿产资源行业。这是证券市场的常态。房地产行业被追捧的时候，很多上市公司都注入了房地产资产，变成了房地产公司。房地产市场被打压，他们就变成了高科技或者资源型企业。值得注意的是，这些转型企业无意成为房地产市场的百年老店。所以转型意味着这些企业无法承受压力，无法成为房地产市场的支柱。

与此同时，一些大开发商或母公司支持的开发商逆潮流而动，逆潮流而动抢地。房地产市场上的这些巨头会变成可怕的吞并。比如今年2月，HNA地产收购九龙山(600555)30%股权，重新开始借壳上市之旅；2月25日，中海旗下子公司青岛中海华业房地产有限公司在青岛李沧区拿下9块河南、南庄项目，总成交价32.86亿元。大型企业、央企的房地产公司、部分外资在市场低迷时期扫货。

中小开发商生活在冰冷的海水中，大开发商依然无所畏惧。未来几年，中国房地产行业集中度将大幅提高。现在正是出台节能规定，提高房地产质量的好时机。中国房地产行业正处于大裂变前夕，中小开发商在等待并购的发令枪。▲