戴德梁行：商业地产是房地产未来

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戴德梁行华北区董事总经理何认为，在通胀压力下，高端住宅将继续改善，而商业地产是房地产企业的未来

2010年房企一次大牛市，要看二三线城市的表现。在限购令下，这些规定的受益人还会继续受益吗？开发商的变化会把商业地产市场推向哪里？

1月25日，《财经民族周刊》采访了dtz dtz华北区总经理何。Dtz戴德梁行是“五大国际房地产顾问公司”之一，目前在全球45个国家开展房地产咨询和顾问服务。

何严俊认为，高端住宅将在通胀压力下继续改善，而商业地产是房地产企业的未来。

《金融周刊》:在过去的一年里，开发商的表现似乎并没有受到调控的影响。如果没有这一轮调控，今年房地产市场会呈现什么样的局面？

何:可以说，2010年国家多次出台的房地产市场政策非常有效，体现在价格上。2010年12月，北京住宅成交价格同比上涨12.9%，而2009年12月同比涨幅为49.7%，这意味着过去一年政策的出台有效抑制了房价的快速增长。

很多人从控制需求的角度批评国家打击炒房的做法，认为这是一种倒退。不过，如果我们扩阔视野，可以更清晰地阐明政府的思路，即一方面控制需求，另一方面增加经济适用房的供应，以达到稳定市场的效果。

“十二五”期间，房地产市场的双轨制基本可以形成，但至少今年依靠保障性住房缓解北京的供应压力仍不现实。

今年的房地产市场仍将是游戏年。与此同时，从2010年最后几个月的住宅交易来看，成交量迅速上升。12月，全市住宅交易量达到近170万平方米，为去年全年最高。纵观全国各大城市，第四季度住宅成交量基本超过第三季度。这么强劲的反弹还是需要引起警惕的。如果国家调控房地产市场的决心不变，很可能会出台进一步的政策。

近日，住房和城乡建设部发布了一项新政策，将限购令扩大到二三线城市。我们认为这只是一个前奏，2011年是否会继续出台更严格的政策对我们来说是一个悬念。

《金融周刊》:许多分析师认为，二三线城市开发商的布局和产品类型大多是普通住宅，这有助于取得良好的业绩。你同意这种说法吗？2011年高端住宅的供应和价格会呈现什么趋势？

何严俊:事实上，2010年，中央和地方政府出台了一系列政策，试图抑制房价飙升，但这些政策也侧重于一线城市和一些热点二线城市。对于大多数二三线城市来说，价格和成交量并没有太大影响。

与饱和的一线城市相比，二线和三线市场仍处于低位，在空.的投资利润更大从长远来看，二三线城市仍将是开发商扩张的重点。

就高端住宅而言，4月份发布的“全国十条”，导致北京高端住宅市场成交量环比下降82%。自6月以来，营业额稳步增长。截至12月，全市高端住宅成交量已超过12万平方米。虽然这个成交量在历史上还是处于比较低的水平，但是在挤压投机需求之后，这部分需求就是真实刚性需求的释放，而且这个需求还是增长的非常迅速。

鉴于高端住宅的稀缺性，其附加值和保值性都高于普通住宅。因此，我们预计2011年高端住宅市场将保持稳步上升趋势，价格稳步上涨，交易量继续上升。上一页12下一页