马蔚华：应尽快出台物权法配套规定和司法解释

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日前，全国政协委员、招商银行行长马魏华(600036)向两会提交了关于尽快颁布《物权法》配套条款和司法解释的议案。

根据《建议》，与我国以往的担保物权立法和司法解释相比，《物权法》中的担保物权内容在担保物权的设定、认定和保护方面取得了明显的进步和完善，包括规定更多的担保形式、拓宽担保品的种类、进一步明确和调整与担保物权相关的各项规则等。，极大地促进了包括商业银行在内的债权人合法权益的保护。另一方面，《物权法》作为规范社会经济领域财产关系的基本立法，具有相对比较的原则和基础，无法穷尽所有与财产关系运作和实践相关的法律问题。这些问题的解决必须依靠行政法规、司法解释和部门规章的规定。

从2007年《物权法》颁布以来的实践来看，虽然各部、监管机构和最高法院在与《物权法》相关的一些领域制定并颁布了一些规定，但在许多方面仍存在一些未解决的问题，不利于保护包括商业银行在内的大多数有担保债权人的权益，需要通过行政法规、部门规章或司法解释予以澄清。

马魏华指出，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款:“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”根据这一规定，抵押权人实现抵押权的程序在抵押权实现中得到简化，这是物权法相对于担保法的一个突破。但在司法实践中，对于抵押权人“向人民法院申请拍卖、变卖抵押财产”的程序属于何种司法程序，仍缺乏统一的认识。全国大部分法院拒绝接受抵押权人直接申请拍卖、变卖抵押财产，只有少数地方法院按照此规定直接拍卖抵押财产。《物权法》的上述规定在一定程度上没有得到有效实施，也造成了司法实践中的混乱。

在实践中，房地产抵押登记机关强调，只要抵押权人不申请注销抵押登记(司法机关强制执行的情形除外)，房地产抵押登记机关就不注销抵押登记，拒绝为当事人办理担保债权变更登记。但在金融机构信贷业务实践中，由于贷款重组、转型、展期或其他原因，融资要素往往会发生变化。为确保这些变更不影响抵押权益，应妥善做好抵押变更登记或变更备案。由于一些房地产抵押登记机构不配合，这种变更登记无法办理，金融机构的抵押权可能落到空.身上

此外，随着社会的发展，市场经济体制下的经济主体和经济活动日益多样化。与此相适应，各市场主体在融资渠道和融资方式上也有更多的需求，其中各种合法拥有的财产或权利被提供作为获得融资的担保，这是金融机构在办理信贷业务时遇到的普遍问题，并根据；物权法；设定原则，用于设定财产或权利的担保权益，应符合立法规定。在实践中，有许多适合质押的财产或权利，由于法律、行政法规的缺失，无法用于设定担保，如企业或个人持有的金融产品、农村集体土地使用权、排污权等特许经营权等。这不利于企业最大限度地利用合法持有的资产获取融资，也不利于鼓励和促进经济发展。

最后，商品房预售制度是中国房地产市场上流行的一种售房制度。该制度的核心支撑是预售商品房抵押制度(即期房抵押)。因为预售商品房没有抵押，购房者无法获得银行贷款支付购房款，开发商无法获得项目开发的开发资金，商品房预售制度无法推广。《物权法》实施前，最高法院在《担保法》司法解释中承认预售商品房抵押登记的效力。然而，在《物权法》实施后，一些法院对预售商品房按揭的性质有不同的理解。如省高院在其内部指导意见中规定，商业银行预售商品房抵押登记不同于现房抵押，属于不动产预告登记。在购买人取得产权证并办理正式抵押登记之前，银行的抵押权尚未成立。试行指导意见使得银行即使办理抵押登记也无法取得抵押权人身份。一旦发生贷款风险，就只能作为普通债权人主张权利，大大增加了银行的贷款风险。

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