贾康：房地产税究竟有哪些好处？

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●收入再分配“抽肥补瘦”

如今，整个社会都非常关注中国的房地产监管和税收。我认为我们应该更加理性和认真地讨论这个问题。从全球来看，推进房产税试点应该是我国正在进行的新一轮房地产调控中不可或缺的制度内容。

这项宏观调控和房地产调控的新政策，显然是在宏观调控层面建立双轨总体规划框架的目标。让政府归政府，市场归市场。

对于在市场轨道上运行的商品房和产权房，政府要在管理方案下进行规则管理，让相关主体公平竞争，富人自主选择。另外，税收征管要在管理规则的背后进行管理，除了在交易环节进行税收征管，还要在留存环节进行税收征管，这正是我们过去制度的缺失。在考虑市场经济与和谐社会发展的前提下，调控力度“前所未有”，但离不开改革的深化、制度建设、法制进步和房地产权属的税收制度。

地方税是一种制度，其中大而稳定的收入支柱是推动房地产税的第一支柱，因为它可以使地方政府内部形成合理的物质利益导向:只要地方政府集中精力优化投资环境，提高地方公共服务水平，其财力建设就可以随着政府职能的履行而壮大。这种与市场经济取向相一致的机制，即房产税所能发挥的最重要的积极作用，可以支撑整个配套改革。房产税成为地方税体系的支柱，使省以下分税制由不可行变为可实施，使地方政府的短期行为得到系统矫正，是真正可持续的长效机制。

当然，还有其他税收制度支持房产税改革。这里要强调的是，房产税改革是不可或缺的，对房地产市场有积极的影响。显然，它会在房地产供求双方行为的合理化中形成经济参数和税收负担约束，从而促进房地产业的健康发展。

在住房需求上，第一种类型是买房，然后自己住。房产税后，大多数人会考虑利益，转而购买较小的单位。中小型单位需求的上升，正好符合科学发展观的要求:集约用地，缓解土地稀缺带来的约束，财税制度的积极作用首先可以在这方面得到很好的体现。

第二种需求是囤房，存钱比存钱好。房子在我手里，买的是养老保障。但是，如果在保留环节上有税收，房主会考虑，既然房子是空的，就可以租出去对冲税收负担，这样整个社会不会增加一分钱的实际投资，突然就提供了很多原来的空房产资源，这明显提高了房产资源配置的效率

第三种需求是转手赚差价，我们称之为炒房。我认为投资和投机之间没有明确的界限，所以它们属于同一类。只要房产税，也就是房产税，建立在留存环节，不能说中国的炒房马上就消失了，但一定会让其收敛。有人说投机能赚大钱，今年不到1%的税也不在乎。这句话很有道理，但是税收首先改变的是整个氛围。同时，炒房者自己也会权衡自己在炒什么，会把炒的对象换成中小户型，因为接手的购房者很可能需要中小户型来供自己居住。另外，如果你担心中小单位经营不好，持有成本可能由炒房团自己承担，那么炒房团就会收敛一点。比如原来的推测是10套8套，现在改成5套3套。还应该注意的是，在这个时候，租赁市场将变得活跃，许多空的房子将进入租赁市场。此外，政府在廉租房、公租房的大规模建设中，涌现出了大量的低端有效供给，“夹心层”也不必以“房奴”的悲壮心情拼死争夺低端商品房。那么炒房团敢像以前一样肆无忌惮，嚣张跋扈，何必须克制。这仍然是一个积极的效果，可以减少原来疯狂投机的力度，不会导致我们的房价上涨过快，从而降低了大起大落的风险，整个房地产市场会显得更加稳定，泡沫也更少。从未来几十年的角度来看，我不认为这样的税收可以改变我国城市化率从目前的40%上升到70%-80%过程中的房价上升曲线。但有了这个制度因素，向上的曲线会变得相对平缓，尤其是在演化过程中，起伏会减小。

另一个积极效应是我们社会迫切需要的收入再分配效应。房产税可以让住大房子好房子的人对国库多做贡献。国库增加这部分收入后，转而帮助低收入阶层。这是市场经济认可并实施的一种机制，根据人们的承受能力“吸肥补瘦”。

(作者是财政部财政科学研究所所长)