刘煜辉：中国持有“两房”债 损失的将是购买力

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每当房利美和房地美的命运出现转折时，外管局持有的巨额美国房利美和房地美债券都会受到国内的批评。

2月11日，美国解决两房问题的改革方案终于浮出水面。根据美国财政部和住房和城市发展部发布的改革白皮书，美国政府将在未来几年缩小房利美和房地美的规模，使它们逐步退出抵押贷款市场。尽管美国政府将确保房利美和房地美有足够的资本履行债务承诺，但房利美和房地美最终关闭的命运引发了新一轮的人们担忧。

房利美和房地美目前占10万亿美元抵押贷款市场的60%。渐渐地，2009年和2010年96%的新抵押贷款由房利美和房地美以及其他政府机构担保。“两房”问题已经引起了整个身体。为何如此？

从2007年年中到现在，美国房价下跌了40%，商业地产价格下跌了40%以上，没有任何停止下跌的迹象。从需求来看，美国房贷户的负资产率已经高达24%。根据美国房地产协会的调查，如果目前美国房价反弹10%，愿意出售的房屋数量高达2000万套，这是一个巨大的“影子库存”，将抑制未来房价的反弹。原因是从90年代中期到2006年，美国人确实建造了太多超过实际需求的房子。

从供给角度看，银行不愿意做房贷工作是可以理解的。银行家们心里清楚，这一切都取决于美国政府在2009年4月对会计制度的改变，该制度允许美国银行不按市场价格计算资产。然而，不可否认的事实是，美国的住宅和商业建筑价格暴跌了40%。

如果银行不行，房贷市场的资金只能靠政府供给。如果美联储不能购买房利美和房地美的债券(印钱)或者向政府提供资金让政府无限期购买房利美和房地美的优先股，那美国楼市呢？房利美和房地美的杠杆率已经超过40倍，但美国财政部长盖特纳准备在2009年12月24日宣布，他将在三年内无限期购买房利美和房地美的优先股。

基于此，笔者认为，奥巴马政府提出的解决“两房”问题的三条途径，应该只是一个中长期愿景。2月11日，美国财政部长蒂莫西·盖特纳在布鲁金斯学会(Brookings Institution)回答了一个问题，称立法过程预计需要两年时间，过渡期为5至7年。

截至2009年6月底，包括房利美和房地美债券在内的中国长期机构债券在美国境外投资者中排名第一，其中机构债券960亿美元，mbs 3580亿美元，合计4540亿美元，占境外投资者总数的38%，发行总额的6.3%。

虽然美国政府支持企业(gse)宪章从未规定政府会提供充分的保护，但各国央行一直将房利美和房地美债务视为“没有国债风险，但回报更高”的最佳投资产品。这是因为，第一，隐性担保在危机之前一直存在；第二，早在2008年9月国有化的时候，美联储和财政部就进一步明确了对两房债务的担保。从技术上来说，担保已经从隐性变成了显性。上一页12下一页