汪涛：中国出现房地产泡沫风险相当高

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中国是不是有一个很大的全国性房地产泡沫，即将破灭？瑞银证券首席经济学家王涛给出了一个简单的答案:短期乐观，中期悲观。

在过去的20年里，中国的房地产行业大部分时间都在蓬勃发展。居民收入的快速增长和城市人口的增加是推动房地产建设热潮的重要因素。20世纪90年代末的住房制度改革不仅实现了国家向城镇居民的大规模一次性资产转移，也释放了对现代商品房的巨大需求。

在房地产泡沫破裂之前，判断它是否存在并不容易。最近，如果我们参考一些常见的指标，如房价、建筑活动和住宅部门的负债率，王涛认为，中国尚未形成大的全国房地产泡沫。2009-2010年房价的大幅上涨促使政府在一些大城市出台了严格的限购政策，但与此同时，政府大规模推进保障性住房建设，预计将支撑未来几年的整体房地产建设活动。

但王涛指出，未来几年房地产泡沫风险非常高。虽然整体情况还是良性的，但是数据质量的问题让这个结论不太放心。此外，房地产行业近期发展中的一些问题值得警惕。更重要的是，最近几轮房地产调控并没有解决很多根本性的问题，而这些恰恰是中国房地产泡沫的温床。

通常情况下，房价长期持续快速上涨可能是住房泡沫的预警信号之一。就中国而言，近10年来，城市新建住房的平均销售价格每年上涨9%，2009年的涨幅达到两位数。在一个城市家庭可支配收入年平均增长率为10%的经济体中，房价以这种速度上涨并不奇怪。

但他也指出，中国的物价收入比指数存在很大缺陷——分子和分母都存在严重的数据问题。就分子而言，已经提到平均房价主要以新建商品房的平均售价为依据，并没有根据房地产的质量和位置进行调整。王涛认为分母问题更严重:简而言之，买房的不是收入水平一般的家庭。

与房价相关的另一个指标是租金收益率，即房地产的资产收益率。虽然关于租金回报率的数据并不充分，但中原地产的统计显示，目前一线城市的房地产租金回报率很低，最近已经跌破3%。

中国中期能否避免房地产泡沫？王涛觉得很难。“从短期来看，我们认为房地产泡沫破裂的风险非常小。持续的房地产监管不太可能导致房地产建设活动大幅下降——政府正在通过增加保障性住房建设来抵消商品房限购政策的影响。”

王涛认为，今明两年经济适用房建设的增长将足以抵消商品房建设可能出现的疲软。由于购房杠杆水平相对较低，收入快速增长，以及对未来房价上涨的强烈预期，短期内房价不太可能大幅下跌。

王涛预测，未来几年中国出现大规模房地产泡沫的风险相当高。虽然政府试图通过各种行政手段和措施稳定房价以增加供应，但以下基本因素仍将为中国滋生房地产泡沫提供土壤:

高储蓄率，资本市场不发达，资本账户封闭，意味着居民财富的很大一部分仍然以银行存款的形式存在；

政府将存款利率定在较低水平，再加上房产税等持有成本的缺失，使房地产持有者可以容忍较低的租金回报，促进资金从银行存款向房地产市场转移；

地方政府垄断城市住宅建设用地；

因为要素价格扭曲，不需要分红，所以中国企业储蓄高，留存收益高。在一定程度上，由于不规范的公司治理和许多其他行业的进入壁垒，企业越来越多地将留存收益投资于土地和房地产。

这一切将如何结束？王涛预测，居民对购买额外房地产的态度发生了变化，导致住房需求急剧下降。房地产行业陷入供大于求，更重要的是，所有房地产相关建材等重工业也存在产能过剩和积压。银行对这些行业和企业的贷款有问题。由于国内银行在放贷时往往注重抵押物的价值，上述情况会特别突出。如果考虑到银行在这些行业的信用状况，房地产泡沫的破裂会影响相当比例的银行资产。