老潘的烦恼：150亿怎么花

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对大多数开发商来说，严格、密集和持久的控制政策注定是最严重的危机，但对采取替代商业模式的商业房地产开发商soho中国来说，其董事长潘石屹面临的最大挑战是土地和项目的稀缺。

3月15日，soho中国宣布将以现金方式额外收购上海复兴路soho项目31.52%的股权，金额约为人民币7.88亿元，将公司在该项目的持股比例提高至80%。Soho中国拿下上海房地产市场的决心可见一斑。然而，随着北京和上海核心地区资源的稀缺，soho中国也面临着保持目前业绩稳定发展的挑战。

至少16亿利润空室

潘石屹缺的显然不是钱。

soho中国2010年发布好年报后，潘石屹表示，去年底soho中国现金余额210亿元。该公司今年的收购目标是150亿元人民币。对于soho中国来说，找到一个合适的收购项目非常重要。

上海复兴路soho项目将是2011年的第一场战役。Soho中国表示，通过进一步收购剩余股权，最终将持有复兴路soho项目100%的股权。

据记者了解，在soho中国股权收购之前，上海鸿盛房地产开发有限公司的股东为上海盛大房地产开发有限公司和华丽家族(600503)，分别持有48.4761%和51.5239%的股权。“复兴天地中心项目”是上海鸿盛房地产开发有限公司唯一的项目..2010年10月，soho中国以12.12亿元人民币收购上海盛大地产持有的鸿盛地产48.4761%股权，与华丽家族共同开发“复兴天地中心项目”。

显然，soho中国的必胜决心，让华丽家族大赚一笔。

早在2009年，华丽家族就与盛大地产签订了股权转让协议，以约7.99亿元的价格收购盛大地产持有的48.4761%股权，全部持有宏盛地产。但2010年10月，华丽家族向盛大公司支付约4.5亿元后，未能继续支付剩余约3.33亿元的转账款。双方同意盛大在收到华丽家族支付的最终款项3.33亿元后，同意将标的股权转让给华丽家族指定的第三方。然后soho中国作为受让方，以12.12亿元的价格收购了盛大持有的48.4761%的股权。此次，又以7.88亿元的成本重新收购了该项目31.52%的股权。

但国奥地产分析师告诉记者，虽然soho中国以高价拿下该项目，但由于项目位于上海核心城市，项目升值潜力很大，预计未来销售收入将超过65亿元。从目前27亿元的总投资额来看，soho中国以重金拿下了项目，但即使后期花费5亿元左右购买剩余股权，潘石屹仍能获得至少16亿元的净利润。

北京资源匮乏的隐忧

对于soho中国来说，不花钱进入上海的很大一部分原因是，soho中国在北京核心地区发展可用的资源越来越少。

据记者从soho中国了解，继2009年收购soho东海广场并正式进入上海市场后，soho中国在一年半的时间里做了四方面的努力，在上海布局了四个最繁华、最便捷的黄金商业区，即南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海中路。

“它凸显了soho中国全面拓展上海市场的深入发展战略，表明soho中国对上海市场的高度重视。soho东海广场的销售业绩和公司在上海的顺利发展，进一步印证了soho中国的品牌和商业模式在上海的成功。”soho中国相关负责人表示。

这显然是soho中国不惜代价拓展上海市场的结果。

虽然潘石屹表示，集团今年可以销售260多亿元人民币，但未来五到六年的发展重点仍将是上海和北京。

但其实在北京，soho中国的发展已经极其有限。

”潘石屹宣称，希望未来北京和上海的投资比例达到1:1，同时拓展上海市场。这显然是因为北京土地太难弄，资源稀缺太严重，所以soho中国会不遗余力。战略重心转移到上海市场。”国奥房地产分析师表示。

华北老客户流失

对于未来，断言50%开发商将被淘汰的老潘，也有soho中国的转型计划。

客户群的变化首先迫使老潘转型。

从客户的角度来说，潘石屹曾经告诉记者，温州房地产集团最早是soho中国的老客户，但近几年在它的楼盘里已经无法进入。近年来，主要分布在陕西、山西和内蒙古的能源行业客户是soho中国的主要客户。

然而，随着soho中国东移上海，soho中国的客户群自2010年以来发生了新的变化。

“现在客户逐渐分布在全国各地，大客户更多。自2010年以来，一次购买超过5000万英镑的客户占总额的70%以上。”潘石屹承认，该公司在过去十年里拥有一批忠实客户，包括山西、内蒙古、陕西和河北的客户。但是到了上海之后，北方只有一个客户，剩下的都是长三角的客户。

潘石屹也意识到，上海和北京的好地段越来越少了。他指出，“soho中国之前一直在卖房产，并不持有房产。2011年，soho中国将提高持股比例，未来公司销售收入和租金收入将达到平衡。”