房地产策划师谈业内“潜规则”

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论房地产调控政策

我想先说说目前的房地产调控政策。基本上，目前中央层面的监管政策分为以下三个方面:

1、减少土地供应，收紧根系。

这方面的政策非常直接。如果这里有国土资源部的朋友，看到一定会感触很深。在过去的三年里，中央政府逐年加强对地方土地使用的控制，采取的措施也逐年严格。当然，这里一定要有个概念。土地量最大的行业不是房地产，而是工业，尤其是各种吸引投资的工业园区。目前，中国各种工业园区的总面积已经超过了中国所有城市的城市建成区总面积。这是一个疯狂的概念。当然，在这种压制地方土地使用冲动的宏观趋势下，房地产土地不可避免地会受到集体惩罚。房地产土地供应量逐年减少是不争的事实。你不用跟我争各大地产公司预留了多少土地，够发展多少年了。所以土地供应不足的消息不准确等等。这种新闻几乎都是媒体上外行人的报道，连谣言都没有造出来。只要看看各大地产公司预留的土地位置，基本就能判断事情的真实性。另一方面，房地产公司保留了目前几乎没有开发价值的远郊土地，希望中国经济健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体总数不断增长。这种心态其实是一种讽刺。

2.抑制购买需求。

提高首付比例，收紧货币政策，提高银行存款准备金率，控制房贷都是这样的考虑，就是让老百姓没钱买房。但是，这个政策不是释放和满足需求，它不解决任何问题，它只是延迟需求。我不明白人们为什么称赞这项政策。有一个神奇的解释，这个政策的好处是普通人买不起房，开发商脆弱的资金链就会被打破，开发商会自动降价。我个人不会攻击这种神奇的逻辑。

3.对房地产产品类型的强制性限制。

这个很明确，就是90平米以下的单位占总建筑面积70%以上的政策。这个9070政策是大声唱出来的，我个人不明白有什么效果。户型选择完全市场化。我试着搞清楚这个政策中是否有这样一个隐含的前提:开发商为了获取高额利润，故意建造大型单元。但是，我觉得头晕。如果单价稳定，单边利润和总利润会有差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型改变，导致房子多或少。利润有区别吗？除非有这样一个逻辑前提:大单位单价比小单位高。但是以我个人的专业经验，我从来没有注意到这样的情况。我个人的经验是反过来的:小单位的单价一般比大单位高一点。我经历过的几家公司在产品定价上基本都采用这样的策略。

关于预售许可证

预售管理现在更严格了。据我所知，在一个房地产已经成为行业的城市，预售许可证需要在网上办理，并全程公示。现在越来越不可能篡改预售了。

预售许可证最重要的条件是:高层建筑结构完成2/3，低层建筑结构封顶。这个条件不同于银行办理按揭贷款的条件:无论层数多高多低，贷款都只能封顶。所以现在的高层建筑往往完成三分之二的结构，拿到预售许可证后，开发商并不积极推板。因为这个时候钱不是很有，只能收到20%到30%，但是所有的交易税费都要按当年全额计算。了解了这一点，也许我们会对这种行为有更深的理解。

现在做预售许可证，一定要做价格宣传。成交价格一定要明确，单价一定要明确。在交易现场，也严禁搞“5000元/平米”的骗人把戏。但是，我必须说，政府没有(也没有权力)控制房地产的交易价格。开发商可以完全忽略预售过程中宣布的价格。只需申报这个价格，就结束了。每次做预售许可证都是直接申报价格，2500元/平米。一直都是这样。想怎么公开就怎么公开。卖的时候还卖五千，八千，一万多，没有任何法律或者行政责任。

预售许可证方面还有一点值得一提的是预测。房管部门下属的房管部门根据开发商提供的图纸提前计算出一个面积，称为预测图。完工后，到现场测量，实际上是测量。众所周知，面积纠纷往往是未来客户和开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的？最重要的是这个预测和实际测量的面积差。造成这种差异的原因有很多，比如施工不规范造成的面积误差，或者之前图纸计算中常见部位统计的误差，这些都是可能的。但要说是开发商故意造成的，我个人没见过。

现在各大开发商为了避免这种纠纷，都学乖了，开始在建筑测量机构的工作上花费大量精力。总之，无论当时实测面积是多少，房管部门还是会按原预测面积上报。上一页12下一页